RentDue Stays · Foglio

Foglio Excel per gli affitti brevi: entrate, uscite e commissioni

13 agosto 2026 · 7 min di lettura

Airbnb ti mostra 540 € e tu scrivi 540 €. È l'errore che si portano dietro quasi tutti i fogli per affitti brevi che girano gratis in rete: mettono nella stessa colonna il prezzo del soggiorno, le pulizie che addebiti e l'imposta di soggiorno, tre importi che non si comportano allo stesso modo. A fine anno il foglio torna con sé stesso e non con la tua banca.

Questo foglio li separa, scala la commissione del canale che scegli e ti dà il riepilogo per alloggio e per canale. Si scarica qui, senza lasciare l'email e senza registrarsi.

Cosa contiene questo foglio Excel per gli affitti brevi?

RentDue mette a disposizione un unico file con cinque fogli: istruzioni, prenotazioni, spese, riepilogo ed elenchi. Ci sta dentro un anno intero di due o tre alloggi — 400 prenotazioni e 600 spese — con le formule già pronte, i menu a tendina configurati e tre righe di esempio da cancellare appena hai capito come funziona.

• Prenotazioni. Una riga per soggiorno: alloggio, canale, date, prezzo, pulizie, imposta di soggiorno e se ti hanno già pagato. Notti, commissione in euro e netto si calcolano da soli.
• Spese. Data, alloggio, categoria, fornitore, importo e numero di fattura, con tredici categorie già scritte nel menu.
• Riepilogo. Mese per mese sull'anno che scegli, più il dettaglio per alloggio e — questo quasi nessun foglio ce l'ha — il dettaglio per canale, commissione pagata compresa.
• Elenchi. I tuoi alloggi e la percentuale di commissione di ogni canale. È l'unico foglio da configurare, e sono due minuti.

Perché le pulizie entrano nella commissione e l'imposta di soggiorno no?

Le pulizie che addebiti all'ospite fanno parte dell'importo su cui il canale calcola la commissione, quindi il foglio le somma prima di applicarla. L'imposta di soggiorno funziona al contrario: la incassi per il Comune, entra ed esce, e per questo resta fuori dal tuo netto e ha un totale tutto suo.

La conseguenza è scomoda ma vale la pena saperla: alzare le pulizie per compensare un prezzo a notte basso alza anche la commissione che paghi. E contare l'imposta di soggiorno come ricavo gonfia l'utile con soldi che dovrai riversare, di solito quando li hai già spesi.

Quanto ti resta di una prenotazione da 540 € a seconda del canale?

Di una prenotazione da 540 € — 480 € di soggiorno più 60 € di pulizie — ti restano fra 459 € e 540 € a seconda del canale da cui arriva. Fra il canale più caro e una prenotazione diretta ballano 81 € su un solo soggiorno, e il foglio di RentDue lo calcola da solo quando cambi canale.

Canale	Commissione tipica	Commissione su 540 €	Netto per te
Prenotazione diretta	0 %	0 €	540,00 €
Airbnb, commissione condivisa	≈3 % all'host	16,20 €	523,80 €
Vrbo	≈8 %	43,20 €	496,80 €
Airbnb, solo host	≈15 %	81,00 €	459,00 €
Booking.com	15 % di partenza	81,00 €	459,00 €

Sono le percentuali che pubblicano le piattaforme, non quelle che verranno applicate a te: Airbnb descrive le sue due strutture di commissione nella pagina dei costi del servizio e Vrbo spiega il suo modello per prenotazione nel centro assistenza; il 15 % di Booking.com è il punto di partenza in molti mercati, ma comanda il tuo contratto. Per questo le percentuali stanno in un foglio a parte e si cambiano una volta per tutto l'anno.

Su venti soggiorni all'anno, quegli 81 € di differenza a prenotazione fanno 1.620 €. È il motivo per cui la tabella «per canale» conta più del totale: il totale dice quanto hai incassato, la tabella per canale dice a chi lo hai pagato.

Come si registra una prenotazione, passo per passo?

Registrare una prenotazione sono quattro dati e due secondi: alloggio, canale, date, importo. Il resto lo fa il foglio — le notti, la commissione in euro e il tuo netto — perché la percentuale del canale arriva dal foglio « Elenchi ». Ecco i cinque passi completi, prima configurazione inclusa:

1. Nel foglio Elenchi scrivi i nomi dei tuoi alloggi e correggi la percentuale di ogni canale con quella che paghi davvero.
2. Cancella le tre righe di esempio di Prenotazioni e le quattro di Spese (hanno « ESEMPIO » nella colonna note).
3. In Prenotazioni, una riga per soggiorno. Alloggio e canale dal menu a tendina, poi check-in, check-out, prezzo e pulizie.
4. Spunta « Incassato? » quando arrivano i soldi e scrivi la data. Il riepilogo somma a parte quello che resta da incassare.
5. In Riepilogo cambia l'anno in alto: i dodici mesi, ogni alloggio e ogni canale si ricalcolano.

Cedolare secca al 21 % o al 26 %: quale ti tocca?

La cedolare secca sulle locazioni brevi è del 26 %, ridotta al 21 % soltanto per una unità immobiliare che il contribuente indica in dichiarazione dei redditi. Lo dice la legge 30 dicembre 2023, n. 213, articolo 1 comma 63. Con due appartamenti affittati, quindi, uno sta al 21 % e l'altro al 26 %.

Vale la pena leggerlo alla lettera perché in giro si trova scritto male di continuo: il testo in vigore è consultabile su Normattiva. La conseguenza pratica per chi ha due o tre case è che scegliere quale alloggio mettere al 21 % è una decisione da qualche centinaio di euro, e per prenderla serve sapere quanto rende ciascuno — che è esattamente la tabella «per alloggio» del riepilogo. Questo foglio non sostituisce il tuo commercialista.

Dove si ferma un foglio di calcolo?

Un foglio di calcolo non conserva la foto dello scontrino, non avvisa di una sovrapposizione fra canali e si compila al computer, giorni dopo che le cose sono successe. È lì che si perdono le spese piccole. Con tre o quattro alloggi sono centinaia di righe all'anno e il foglio diventa il lavoro.

Non è un difetto di questo foglio, è il tetto del formato. La spesa che si perde non è quasi mai la ristrutturazione da 4.000 €: sono i 12 € di lampadine, i 30 € del fabbro e i 18 € di detersivo, pagati in contanti di sabato. Sommate in un anno sono la maggioranza dei tuoi costi, e nessuna sopravvive al viaggio fino alla scrivania.

Per questo abbiamo costruito RentDue Stays: la stessa cosa di questo foglio, ma dal telefono e sul momento — prenotazione inserita in pochi secondi, foto dello scontrino allegata, netto per alloggio e per canale calcolato — senza account e senza connessione, perché i dati restano nel telefono. Se il foglio ti basta, resta con il foglio; è fatto per quello.

E se affitti anche a lungo termine?

Due mestieri diversi chiedono due strumenti diversi. L'affitto a lungo termine vive di una sola domanda — il canone di questo mese è arrivato? — e l'affitto breve delle prenotazioni e dell'utile di ogni soggiorno. RentDue copre la parte lunga e RentDue Stays gli affitti brevi; entrambe funzionano senza account e offline.

La parte a lungo termine, per ora, ha sito e app in inglese, spagnolo, francese e tedesco: la trovi su rentdue.app. L'italiano è entrato con RentDue Stays, che è dove i numeri dicono che serve.

Da leggere dopo: Calcolatore di rendimento per gli affitti brevi · Che cos'è RentDue Stays