RentDue Stays · Calcolatore

Calcolatore di rendimento per gli affitti brevi

13 agosto 2026 · 6 min di lettura

Di calcolatori che stimano quanto può incassare un affitto breve ce n'è in abbondanza. Quasi nessuno calcola l'altro lato, quello che decide se il gioco vale la candela: quanto ti costa tenere la casa aperta. Questo fa esattamente quello.

Descrivi il mese com'è — o come pensi che sarà — e sotto trovi l'utile, l'utile per notte occupata e l'unico numero che confronta davvero i canali: quanto ti resta ogni 100 € che paga l'ospite.

Che cosa calcola questo calcolatore per gli affitti brevi?

Il calcolatore di RentDue trasforma un prezzo a notte nei soldi che restano davvero a fine mese: toglie la commissione del canale, il costo vero di ogni pulizia e le spese che corrono anche a casa vuota. Escono tre numeri — utile mensile, utile per notte occupata e quanto ti resta ogni 100 €.

La commissione si applica all'intero importo che paga l'ospite, pulizie comprese, ed è così che la calcolano le piattaforme: Airbnb descrive le sue due strutture di commissione nella pagina dei costi del servizio e Vrbo spiega il suo modello per prenotazione nel centro assistenza. Ne segue una cosa poco intuitiva: alzare le pulizie alza anche quello che versi al canale.

Perché il fatturato lordo inganna così tanto?

Il fatturato lordo di un affitto breve contiene soldi che non sono tuoi e lavoro che paghi. Le pulizie addebitate entrano nella base della commissione, l'imposta di soggiorno si riversa, e la pulizia stessa ha un costo reale. Fra il numero che la piattaforma festeggia e il tuo conto c'è una distanza che quasi nessuno stima bene.

Con i valori di esempio qui sopra, lo stesso alloggio produce questi due mesi a seconda di dove sono arrivate le prenotazioni:

Voce	Airbnb (3 %)	Booking.com (15 %)
Ricavi lordi	1.631 €	1.631 €
Commissione del canale	−49 €	−245 €
Pulizie (costo reale)	−169 €	−169 €
Utenze, condominio, consumo	−350 €	−350 €
Utile del mese	1.064 €	868 €
Ogni 100 € dell'ospite	65,20 €	53,20 €

Dodici punti di margine separano le due colonne, e l'annuncio è identico. Per questo la domanda utile non è « quanto ho fatturato? » ma « quanto mi resta ogni 100 €, e da quale canale è arrivato? ».

Quali costi restano quasi sempre fuori dal conto?

I tre costi più dimenticati sono piccoli: quanto costa davvero una pulizia — quasi mai uguale a quello che addebiti —, i materiali di consumo di ogni arrivo e i mesi vuoti di bassa stagione, che continuano a pagare condominio e assicurazione. Il calcolatore di RentDue li chiede separati perché nessuno li ha in testa.

• La pulizia che addebiti non è quella che paghi. Addebitare 55 € e pagarne 45 € non fa 10 € di utile: sui 55 € c'è anche la commissione.
• I materiali di consumo. Caffè, bagnoschiuma, carta, lampadine, pile del telecomando. Da soli non fanno male; insieme valgono una notte al mese.
• I mesi chiusi. Condominio, assicurazione e IMU non sanno che è novembre. Se la tua stagione dura sei mesi, dividi i costi fissi annuali per dodici, non per sei.

Che succede se l'occupazione cala di due notti al mese?

Due notti in meno al mese non limano un po' l'utile: tolgono tutta la parte variabile mentre le spese fisse restano identiche. A 100 € a notte e 15 notti occupate, perdere due notti costa 200 € di ricavi e fa risparmiare solo una frazione di pulizia. Muovi solo quella casella e guarda il totale annuo.

Questo esperimento spiega perché l'occupazione conta più del prezzo appena i costi fissi sono alti, e perché una prenotazione diretta di sette notti in media stagione può battere due weekend cari in piattaforma.

Che cosa non fa questo calcolatore?

Un calcolatore stima, non tiene la contabilità. Moltiplica per dodici un mese che descrivi tu: l'anno esce piatto, senza alta né bassa stagione; non conosce il tuo regime fiscale, esclude mutuo e ammortamento e non salva niente — i numeri non escono mai dal browser. Serve per decidere, non per dichiarare.

L'anno piatto è la semplificazione da tenere a mente. Se la tua attività è stagionale, calcola separatamente un mese di alta e uno di bassa stagione e pesali: la risposta onesta cade quasi sempre più vicino al mese brutto di quanto ci si aspetti.

Come si passa dalla stima al numero vero?

Una stima diventa un dato appena ogni prenotazione e ogni spesa vengono annotate con il loro canale e la loro data. RentDue Stays lo fa dal telefono — prenotazione in pochi secondi, foto dello scontrino allegata, netto per alloggio e per canale — e il foglio Excel di RentDue fa lo stesso lavoro alla scrivania.

Se preferisci partire dal foglio di calcolo, il foglio Excel per gli affitti brevi si scarica senza registrazione e porta le stesse colonne che usa questo calcolatore, riepilogo per canale compreso.

Da leggere dopo: Foglio Excel per gli affitti brevi · Che cos'è RentDue Stays