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Cómo controlar los impagos de alquiler (antes de que se acumulen)

Actualizado el 3 de octubre de 2026 · 7 min de lectura

Cuanto más pequeña es tu cartera, más tardas en darte cuenta de un impago. Con cincuenta viviendas hay un proceso. Con dos, estáis tú, la app de tu banco y la suposición de que seguramente todo va bien.

La mayoría de las veces es así. Pero con «seguramente todo va bien» un impago sobrevive seis semanas. Nadie se esconde y nadie es descuidado; en tu sistema nadie tenía la tarea de darse cuenta.

Aquí tienes cómo detectar un mes impagado en días, qué enviar primero y qué tiene que mostrar tu registro si el impago acaba en reclamación.

¿Cómo sabes que un pago del alquiler no ha llegado?

Un impago de alquiler solo es visible si cada mes tiene un estado explícito. Cuando cada vivienda muestra el mes como cobrado, pendiente o vencido, un mes impagado se anuncia solo en cuanto miras. RentDue funciona así: el mes empieza pendiente y pasa a vencido cuando el día de pago queda atrás sin que lo hayas marcado como cobrado. Sin estado, el impago se reconstruye después con extractos.

Lo que lo hace funcionar es el estado por defecto. Cada mes empieza como pendiente y solo cambia cuando lo marcas como cobrado, así que un mes que nunca tocaste queda a la vista sin resolver, en lugar de parecer en orden. La app del banco hace lo contrario: una transferencia que nunca llegó no aparece por ningún lado.

¿Cuándo hay que pagar el alquiler y cuándo empieza el impago?

Según el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y salvo pacto en contrario, la renta se paga cada mes dentro de los siete primeros días. Pasado ese plazo sin ingreso, toca preguntar. En RentDue fijas ese día de pago una vez para todas las propiedades o por separado en cada una, y el mes aparece como vencido en cuanto ese día pasa.

Si tu contrato no dice otra cosa, pon el día de pago en el 7 y no en el 1. Con el 1, la app te enseñará cada mes seis días de «vencido» que no lo son, y acabarás acostumbrándote a no hacer caso del aviso, justo lo contrario de lo que buscas. La misma ley fija que el pago se haga por medios electrónicos salvo excepciones, así que el extracto del banco es tu prueba natural.

¿Qué hacer el día que un inquilino no paga el alquiler?

El día que un inquilino no paga el alquiler, el primer paso es un mensaje corto y amable preguntando si la transferencia salió, enviado uno o dos días después del vencimiento. RentDue marca el mes como vencido para que sepas cuándo toca; el mensaje lo escribes tú, desde tu móvil y con tus palabras. Muchos primeros retrasos se resuelven ahí, con el pago esa misma semana.

Casi todos los consejos empiezan por el burofax. Con un inquilino que lleva un año pagando puntual, ese es el primer paso equivocado: convierte una transferencia olvidada en un conflicto, y vas a necesitar la buena voluntad de ese inquilino si el problema resulta ser real. El burofax tiene su momento, y conviene saber cuál es, pero no es el primer día.

1. Día 1-2: un mensaje corto. «Hola, todavía no me aparece el alquiler de este mes. ¿Puedes comprobar si salió la transferencia?». Pregunta, no acuses.
2. Deja el mes marcado como no cobrado hasta que llegue el dinero. Una promesa de pagar el viernes no cambia el estado; el pago sí.
3. Que la conversación quede por escrito. Mensaje o correo, no solo llamadas. RentDue no contacta con tu inquilino ni guarda mensajes, así que el hilo de tu app de mensajería es el registro de qué se dijo y cuándo.
4. Si a la semana no hay respuesta ni pago, piensa en el requerimiento fehaciente. Es el paso que cambia lo que puede pasar después, y lo explica la sección siguiente.

¿Para qué sirve el burofax si el inquilino no paga?

El burofax, o cualquier requerimiento de pago fehaciente, sirve para que el inquilino no pueda frenar el desahucio pagando la deuda cuando ya hay demanda. Según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esa enervación no cabe si el arrendador requirió el pago por un medio fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y al presentarla seguía sin pagar.

Aquí el registro mensual deja de ser una comodidad. Para enviar el requerimiento tienes que decir qué meses se deben y por qué importe, y para la demanda, demostrarlo. El texto está en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la versión consolidada del Boletín Oficial del Estado consultada en octubre de 2026. Esto no es asesoramiento legal: antes de un requerimiento o una demanda, tu caso es para un abogado especialista en arrendamientos.

¿Qué tiene que guardar tu registro de cada mes impagado?

De cada mes impagado tu registro necesita cinco cosas: el importe debido y su día de pago, el estado, la fecha en que confirmaste el cobro, el justificante y el hilo de mensajes con el inquilino. RentDue guarda las cuatro primeras por mes y por vivienda, el justificante como foto (o en PDF en Android); los mensajes se quedan en tu móvil o en tu correo.

Un límite que conviene conocer antes de fiarte: la fecha que guarda RentDue es el día en que marcaste el mes como cobrado, no el día en que entró el dinero. En una reclamación, la prueba es el extracto y la app te dice dónde mirar. RentDue tampoco cobra la renta: el dinero sigue llegando a tu cuenta como hasta ahora.

¿Qué necesita un control de impagos de alquiler?

Un control de impagos necesita tres piezas: un estado por mes y por vivienda, un aviso en torno al día de pago y una vista anual que compare la renta esperada con la cobrada. RentDue cubre las tres en el móvil, con un aviso por defecto tres días antes del vencimiento, si permites las notificaciones, y el mes marcado como vencido en cuanto ese día pasa.

1. Un estado por mes y por vivienda. Cobrado, pendiente o vencido, puesto por ti y nunca adivinado. El estado por defecto es pendiente, así que un mes que nunca tocaste queda a la vista sin resolver.
2. Un aviso en torno al día de pago. No presiona al inquilino: dispara tu revisión de treinta segundos el día uno y no el día cuarenta. En RentDue puedes moverlo al mismo día de pago o a uno o siete días antes.
3. Una vista anual. Renta esperada frente a cobrada en el año. Una diferencia entre las dos cifras responde de un vistazo a la pregunta para la que normalmente repasas extractos.

Una nota práctica: RentDue registra desde el mes en que empiezas. No rellena los meses anteriores, así que si un inquilino ya te debe algo de antes, apunta ese saldo aparte antes de configurar la app.

¿Sirve una hoja de Excel para controlar impagos?

Una hoja de Excel sirve para controlar impagos si la abres cada mes y rellenas cada fila, y ese es justo el hábito que falla en un mes complicado. El archivo nunca avisa; una celda vacía se parece demasiado a un mes que no revisaste. Lo que añade RentDue es el aviso y el mes marcado como vencido, no los datos, que una hoja guarda igual de bien.

Si prefieres seguir con la hoja, las ventajas y los límites están en cómo controlar los cobros del alquiler sin Excel. La plantilla Excel gratis de control de alquileres da a cada vivienda su fila cada mes antes de que llegue el alquiler, para que un impago tenga dónde verse.

¿Hay una app gratis para controlar impagos de alquiler?

RentDue es gratis, con anuncios, para hasta 2 propiedades con 3 viviendas cada una, sin cuenta y sin conectar el banco. Pro quita ese límite y desbloquea exportar el año completo; en el plan gratis la exportación cubre los dos últimos meses en PDF. Para un casero con uno o dos pisos, la parte de la app que vigila los impagos no cuesta nada.

Hay herramientas de pago que hacen más, como cobrar el alquiler por la plataforma o estudiar la solvencia del inquilino. Si lo que necesitas es controlar los impagos del alquiler y tener un registro limpio, te bastan una app gratis y medio minuto al mes.

Sigue leyendo: Fechas de vencimiento del alquiler: no se te pase ni un pago ni una renovación · 5 señales de que necesitas una app para controlar el alquiler