RentDue Stays · Fiscalidad

Gastos deducibles en el alquiler turístico: por qué casi todo se prorratea por días

13 de agosto de 2026 · 9 min de lectura

El IBI del piso son 350 € al año, pero si lo alquilaste 120 días solo puedes deducir 115. Esa proporción — los días alquilados entre 365 — atraviesa toda la declaración de una vivienda turística y es el motivo por el que el número más importante del año no es lo que ingresaste, sino cuántos días estuvo ocupada cada casa.

Debajo está el cálculo completo, con las fuentes de la AEAT, más las dos cosas que han cambiado en 2026 y que la mayoría de las guías todavía cuentan mal: el modelo 179 y el número de registro.

¿Qué gastos puedes deducir y por cuántos días?

Los gastos de una vivienda turística solo se deducen por el tiempo en que estuvo alquilada, no por todo el año. La AEAT lo dice sin rodeos: se deducen los gastos necesarios «sólo los correspondientes al período de tiempo en que el inmueble haya estado alquilado», y lo mismo vale para la amortización. El ejemplo que RentDue desarrolla más abajo parte de 120 días alquilados.

Conviene separar dos familias de gastos, porque no se tratan igual. Los gastos anuales — IBI, seguro, comunidad, suministros contratados todo el año, amortización — se prorratean por los días alquilados. Los gastos directos de cada estancia — comisión del canal, limpieza entre huéspedes, lavandería — solo existen cuando hay alquiler, así que se deducen enteros.

El piso del ejemplo se alquila 120 días del año y cobra 9 000 €. El factor de prorrateo es 120/365, es decir 32,9 %.

Con 9 000 € de ingresos, el rendimiento neto del ejemplo queda en 4 971 €. Fíjate en la diferencia entre las dos columnas: de 7 150 € pagados, la mitad larga se deduce y el resto se queda por el camino, no porque el gasto sea falso, sino porque la ley lo reparte con el calendario. Las condiciones exactas están en la ficha de gastos deducibles de la Agencia Tributaria.

¿Y los gastos de los días que el piso está vacío?

Los gastos de los días sin alquilar no son deducibles, aunque el piso esté anunciado y en expectativa de alquiler. Y esos mismos días tributan por su cuenta: generan imputación de rentas inmobiliarias, un 2 % del valor catastral, o un 1,1 % si ese valor se revisó en los diez años anteriores.

Siguiendo el ejemplo, con un valor catastral de 60 000 € revisado hace pocos años, los 245 días vacíos suman 443 € de renta imputada: 60 000 × 1,1 % × 245/365. Sobre esa cantidad no se descuenta ningún gasto — la ficha de cálculo de la renta imputada lo dice expresamente.

La consecuencia sorprende a mucha gente la primera vez: una vivienda turística puede pagar IRPF dos veces en el mismo año, por lo que ganó mientras estuvo alquilada y por estar vacía el resto. Bajar la ocupación no baja la factura en la misma proporción, la desplaza de casilla.

¿Se aplica la reducción del 60 % al alquiler turístico?

La reducción del rendimiento neto no alcanza al alquiler turístico: está reservada al arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, y una estancia de fin de semana no lo es. Es la confusión más cara de este terreno, porque la reducción es justamente la parte que más rebaja la factura en el alquiler de larga duración.

De ahí que comparar «turístico contra larga duración» solo por el ingreso bruto lleve casi siempre a una conclusión equivocada. Con el mismo neto antes de impuestos, el piso de larga duración se queda más dinero después. El turístico compensa por volumen de ingreso, no por trato fiscal.

¿Cuándo pasa a ser actividad económica en vez de capital inmobiliario?

La frontera la marcan los servicios propios de la industria hotelera. Alquilar el piso amueblado, entregar las llaves y limpiar entre estancias sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario. Prestar recepción, limpieza dentro de la estancia, cambio de ropa periódico o comidas convierte la actividad en económica, con otras reglas y otro IVA.

La diferencia también cambia el IVA: el alquiler sin servicios de hostelería está exento, y con ellos tributa al 10 %, como recoge el cuadro resumen de la AEAT. Y con un trabajador contratado a jornada completa dedicado a la gestión, el rendimiento pasa a ser de actividad económica aunque no prestes ningún servicio hotelero.

¿Qué pasó con el modelo 179 de las plataformas?

El modelo 179 dejó de existir: la AEAT suprimió la obligación a partir del ejercicio 2024 y la sustituyó por el modelo 238, que presentan los operadores de plataformas. La información sobre lo que ingresas por Airbnb o Booking no ha desaparecido: ha cambiado de manos y de formulario.

El aviso de la propia AEAT lo confirma y remite al Real Decreto 117/2024 y a la Orden HAC/72/2024. Detalle que dice mucho del ruido que hay sobre esto: a fecha de hoy, 13 de agosto de 2026, el cuadro resumen de la AEAT todavía menciona el modelo 179 entre las obligaciones de los intermediarios, mientras la ficha del propio modelo avisa de que quedó suprimido.

Para ti, propietario, el efecto práctico es el mismo de antes: Hacienda recibe de la plataforma lo que has cobrado. Lo que la plataforma no envía es tu lado de la cuenta — los gastos, los días alquilados, las reservas directas —, y esa parte solo puede salir de tus registros.

¿Sigue haciendo falta el número de registro de alquiler?

El registro único estatal quedó anulado. La sentencia 620/2026 de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que el BOE publicó el 8 de junio de 2026, anuló los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que creaban el registro único de arrendamientos, por falta de competencia del Estado.

Conviene leer bien qué cayó y qué no. El Supremo mantuvo la ventanilla única digital y las obligaciones de las plataformas de transmitir datos; lo anulado es el procedimiento estatal de registro que se superponía a los registros autonómicos. Dicho de otro modo: el registro de tu comunidad autónoma — VUT, HUT, VFT, el que te toque — sigue siendo el que manda, y es el que la plataforma te pedirá.

La mayoría de las guías siguen explicando el número estatal como si nada hubiera pasado, y es normal: el registro llegó a estar en marcha antes de caer. Si te encuentras un artículo que lo da por vigente, mira su fecha antes de hacerle caso, y confirma siempre el requisito con tu comunidad autónoma.

¿Qué hay que apuntar durante el año para poder hacer este cálculo?

Bastan cuatro series por vivienda: los días efectivamente alquilados, los ingresos cobrados, los gastos con su justificativo y la comisión de cada canal. RentDue Stays guarda esas cuatro desde el móvil, en el momento en que ocurren, sin cuenta y sin conexión.

Con la frontera clara, porque aquí importa: RentDue Stays no calcula impuestos, no presenta ningún modelo, no envía nada a la Agencia Tributaria y no es un programa de contabilidad. Lo que hace es que en abril tengas los días y los importes por casa, en vez de reconstruirlos a base de correos de Airbnb y extractos del banco.

El dato que casi nadie apunta es precisamente el más caro de perder: los días alquilados de cada vivienda. Sin él no hay prorrateo posible, y la salida habitual — estimar «unos cuatro meses» — es la que convierte una deducción legítima en una cifra que no sabrías defender en una comprobación.

Si prefieres el papel cuadriculado, la plantilla Excel de ingresos y gastos lleva las mismas columnas, y la calculadora de beneficio neto sirve para ver el resultado antes de que acabe el año.

¿Y si el piso lo alquilas también por temporada larga?

El alquiler de larga duración va por otra vía: mismo capítulo del IRPF, pero con la reducción por arrendamiento de vivienda y sin el prorrateo por días, porque el contrato cubre el año entero. Dos negocios distintos piden dos herramientas distintas: RentDue lleva el cobro de los alquileres largos y RentDue Stays las estancias cortas.

Con uno o dos pisos alquilados por meses, la guía de seguimiento de alquileres con 1 o 2 propiedades explica por dónde empezar; las dos aplicaciones funcionan sin cuenta y guardan los datos en el dispositivo.

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