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IRS no alojamento local: o coeficiente muda com a morada, e o simplificado não te dispensa das despesas

13 de agosto de 2026 · 9 min de leitura

Duas casas iguais, a mesma faturação, o mesmo ano — e uma paga imposto sobre 7.000 € e a outra sobre 10.000 €. A diferença não está no que fazes: está na rua onde a casa fica. E há um segundo pormenor que apanha quase toda a gente: o regime simplificado, apesar do nome, obriga-te a ter despesas documentadas.

Este guia da RentDue explica as duas coisas com o texto da lei ao lado, porque os dois números que interessam — 0,35 e 0,50 — aparecem trocados em metade do que se lê por aí.

Que coeficiente se aplica ao alojamento local no regime simplificado?

O alojamento local entra no coeficiente de 0,35 do artigo 31.º do CIRS, que se aplica «aos rendimentos de prestações de serviços não previstos nas alíneas anteriores». Sobe para 0,50 quando o estabelecimento é uma moradia ou apartamento localizado em área de contenção. A RentDue foi buscar os dois números ao texto em vigor, não a outros artigos, porque aparecem trocados com frequência.

O texto em vigor está no artigo 31.º do CIRS no Portal das Finanças. Vale a pena abri-lo: é curto e resolve discussões.

Porque é que o alojamento local não usa o coeficiente de 0,15?

O coeficiente de 0,15 cobre restauração, bebidas e atividades hoteleiras e similares, mas o próprio texto da lei exclui expressamente «aquelas que se desenvolvam no âmbito da atividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local». A exclusão é literal e não deixa margem: é a razão pela qual a base tributável do alojamento local é mais do dobro da de um hotel com a mesma faturação.

Este é o ponto onde mais gente se engana, normalmente de boa-fé: «isto é hotelaria, logo 0,15». Não é. A lei tira o alojamento local dessa alínea de propósito, e quem fizer contas com 0,15 vai ter uma surpresa desagradável na liquidação.

Quanto muda, em euros, entre 0,35 e 0,50?

Entre 0,35 e 0,50 vão 15 pontos de rendimentos brutos, que numa faturação de 20.000 € são 3.000 € a mais de matéria coletável. Quanto isso custa em imposto depende do teu escalão, mas a diferença de base é a mesma para toda a gente. A tabela que a RentDue preparou mostra-a em três níveis de faturação.

O que torna isto invulgar é que a variável não é de gestão: é geográfica. As áreas de contenção são delimitadas pelos municípios, e a mesma tipologia pode estar dentro numa freguesia e fora na seguinte. Antes de comprar para pôr em alojamento local, essa consulta vale mais do que qualquer simulação de ocupação.

Quem decide as áreas de contenção, e com que prazos?

As áreas de contenção são aprovadas pelo município no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, por freguesia ou união de freguesias, com o objetivo declarado de «preservar a realidade social dos bairros e lugares». Não existe uma lista nacional: cada câmara desenha a sua, e é por isso que a resposta muda de concelho para concelho.

O que quase ninguém sabe é que há um relógio a contar. Nos municípios com mais de 1000 estabelecimentos de alojamento local registados, a assembleia municipal «deve deliberar expressamente, no prazo máximo de 12 meses contados da data em que o município atinja os 1000 registos, se exerce o poder regulamentar». Não é uma data fixa no calendário: é um prazo que arranca quando o concelho passa esse número. E, enquanto o regulamento não entra em vigor, o município pode suspender por um período máximo de um ano a autorização de novos registos em áreas delimitadas.

A consequência para ti é direta: o coeficiente que te aplicam pode mudar sem que faças nada. Basta que o teu concelho aprove ou reveja o regulamento e a tua rua entre numa área de contenção para que a base salte de 0,35 para 0,50. Lisboa, Porto, Funchal e Faro já publicaram os seus em Diário da República; o texto do Decreto-Lei n.º 128/2014 traz o mecanismo completo.

No regime simplificado é mesmo preciso guardar as despesas?

É — e é a parte que o nome do regime esconde. O n.º 13 do artigo 31.º diz que a dedução decorrente dos coeficientes «está parcialmente condicionada à verificação de despesas e encargos efetivamente suportados», acrescendo ao rendimento tributável a diferença positiva entre 15 % dos rendimentos brutos e o somatório de um conjunto de importâncias que a lei enumera.

Em português corrente: se faturas 20.000 €, há 3.000 € que tens de justificar. O que não justificares volta a somar ao rendimento tributável. Não é uma multa nem uma inspeção — é aritmética que acontece sozinha na liquidação, e acontece precisamente a quem, confiando no «simplificado», deitou fora os recibos do ano.

A partir de que valor tenho de cobrar IVA no alojamento local?

A isenção do artigo 53.º do CIVA aplica-se a quem, «não praticando operações de exportação ou atividades conexas», não tenha atingido no ano civil anterior um volume de negócios anual em território nacional superior a 15 000 €. Ultrapassar esse limiar em mais de 25 % durante o ano faz nascer a obrigação de entregar declaração de alterações, com prazo contado em dias úteis.

O limiar está no artigo 53.º do CIVA. Repara na base de cálculo: é o volume de negócios, ou seja o que o hóspede paga — limpeza incluída, se a cobras — e não o que te sobra. Quem faz a conta sobre o líquido descobre tarde que já passou o limite.

O que mudou no alojamento local com o Decreto-Lei n.º 76/2024?

O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, revogou várias medidas do Mais Habitação: a suspensão de novos registos em frações autónomas, a validade de cinco anos dos registos, a autorização obrigatória do condomínio (exceto hostels), o limite de exploração sazonal e a contribuição extraordinária sobre o alojamento local. A transmissibilidade do registo passou a ser a regra.

Ficaram os prazos de oposição do município: 60 dias para novos registos e 90 dias quando o pedido é numa área de contenção. O Turismo de Portugal mantém o resumo das alterações, e o registo faz-se por mera comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico, sendo o documento com o número de registo o título válido para abrir ao público e para publicitar o alojamento.

Uma nota de honestidade: circula muito conteúdo desatualizado sobre este tema, escrito quando o Mais Habitação estava em vigor e nunca revisto. Se leres em algum lado que o teu registo caduca aos cinco anos ou que precisas de autorização do condomínio, verifica a data do artigo antes de agir.

O que faz e o que não faz o RentDue Stays nisto?

RentDue Stays não emite faturas, não é software de faturação certificado pela Autoridade Tributária e não entrega nada às Finanças. O que faz é a parte de que a liquidação depende e que ninguém tem apetite para fazer em dezembro: guardar cada reserva e cada despesa, com a fotografia do recibo, separadas por casa e por canal, no momento em que acontecem.

É a diferença entre chegar à declaração com um número e chegar com uma caixa de papéis. Os 15 % que a lei manda justificar não se reconstroem de memória em abril, e o total por casa — o que decide se aquela segunda casa compensa mesmo — também não.

Os detalhes de como o RentDue Stays faz isso estão na página do RentDue Stays.

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