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Cedolare secca sugli affitti brevi: 21 % o 26 %, e il saldo che quasi nessuno mette in conto

13 agosto 2026 · 9 min di lettura

Il portale ti trattiene il 21 % e tu pensi di aver pagato. Poi arriva la dichiarazione e scopri che l'imposta era il 26 %, che i cinque punti mancanti non li ha trattenuti nessuno e che li devi versare tu — su un incasso che nel frattempo hai speso. Non è un errore del portale: è come funziona la ritenuta.

Questa guida di RentDue spiega quando l'aliquota è 21 % e quando 26 %, come si sceglie l'immobile agevolato, perché la ritenuta lascia un buco e che cosa è cambiato dal 2026 per chi ha più di due case. Le cifre vengono dalla guida Locazioni brevi dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026 e dal testo di legge, non da altri articoli.

Quanto si paga di cedolare secca su un affitto breve?

La cedolare secca sulle locazioni brevi è del 26 % dal 1° gennaio 2024, per effetto della legge di bilancio 2024. L'aliquota scende al 21 % per i redditi di una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, scelta dal contribuente e indicata nella dichiarazione dei redditi. L'imposta si applica sull'intero importo indicato nel contratto, senza abbattimenti.

La norma è la legge 30 dicembre 2023, n. 213, articolo 1 comma 63, leggibile su Normattiva. Vale la pena rileggere quel «sull'intero importo»: le pulizie che addebiti all'ospite e gli altri servizi accessori compresi nel corrispettivo fanno base imponibile come il prezzo delle notti. Chi calcola l'imposta sul netto che gli arriva in banca la sottostima sempre.

In cambio, sui redditi assoggettati a cedolare non paghi Irpef né addizionali regionale e comunale, e sui contratti eventualmente registrati non si pagano imposta di registro e di bollo.

Chi può applicare il 21 % e su quale casa?

L'aliquota ridotta spetta per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta, e l'unità va individuata nella dichiarazione dei redditi relativa a quell'anno. Non è una scelta che si fa una volta per sempre né che si comunica al portale: si esercita a posteriori, in dichiarazione, e può cambiare da un anno all'altro se cambia il rendimento delle tue case.

Il regime, ricorda l'Agenzia delle Entrate, riguarda i contratti di locazione di immobili a uso abitativo situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio di attività d'impresa — e la condizione di «non impresa» riguarda entrambe le parti, quindi restano fuori, per esempio, i contratti a uso foresteria stipulati da un'azienda per i suoi dipendenti.

Da quante case l'affitto breve diventa attività d'impresa?

Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo se destini all'affitto breve non più di due appartamenti per periodo d'imposta; fino al 31 dicembre 2025 il limite era quattro. Lo ha stabilito la legge n. 199/2025, articolo 1 comma 17. RentDue Stays serve chi ha da uno a tre alloggi, e il nuovo confine passa proprio lì in mezzo.

È la modifica più pesante degli ultimi anni per chi ha una piccola cartella di case, e passa quasi sotto silenzio perché non cambia un'aliquota: cambia chi sei. Con tre appartamenti affittati a breve nel 2026 la presunzione di impresa ti porta dietro la SCIA e gli adempimenti che ne discendono, mentre con gli stessi tre appartamenti nel 2025 eri semplicemente un privato. La conferma sta nella guida Locazioni brevi dell'Agenzia delle Entrate, edizione di aprile 2026.

Se sei a due case e stai pensando alla terza, quindi, la domanda da fare al commercialista prima di firmare non è quanto rende: è che cosa diventi. Le conseguenze non finiscono con la SCIA — l'attività imprenditoriale senza SCIA è anche una delle sanzioni dell'articolo 13-ter, quella da 2.000 a 10.000 €, come si vede nella guida al CIN.

Perché il portale trattiene il 21 % e tu devi comunque versare un saldo?

Gli intermediari e i gestori di portali applicano una ritenuta del 21 % a titolo d'acconto, mantenuta a quella misura indipendentemente dal regime fiscale del beneficiario. Se la tua aliquota effettiva è il 26 %, i cinque punti di differenza non li ha trattenuti nessuno: li versi tu a saldo, entro il termine per il versamento delle imposte sui redditi, scomputando le ritenute già subite.

Quei 900 € sono la cifra che quasi nessuno mette in conto, perché durante l'anno tutto sembra a posto: il portale trattiene, ti manda la certificazione, i soldi arrivano puliti. Il buco si apre una volta sola, a saldo, ed è tanto più grande quanto più hai incassato. Su due case che rendono 30.000 € in un anno, con una sola agevolata, il conguaglio supera facilmente il migliaio di euro.

Su quale importo si calcola la ritenuta del 21 %?

La ritenuta si applica sull'intero importo che il conduttore deve versare al locatore, compresa la provvigione che il locatore stesso deve all'intermediario e senza l'abbattimento forfettario del 5 % previsto nella tassazione ordinaria dei canoni. La base della ritenuta è quindi più larga del bonifico che vedi arrivare, ed è per questo che il conto «21 % di quello che ho ricevuto» non torna mai.

Per tenere leggibile la tabella qui sopra, l'esempio assume che la base della ritenuta e quella dell'imposta coincidano. Nella realtà la ritenuta è calcolata su un importo un po' più alto, quindi il saldo che ti resta da versare è un po' più basso di 900 €. La direzione, però, non cambia: chi sta al 26 % chiude l'anno con un debito, non con un rimborso.

Con due case, su quale conviene applicare il 21 %?

Il 21 % conviene sempre sull'unità che rende di più, perché i cinque punti di sconto valgono in proporzione alla base imponibile. Fra una casa da 12.000 € e una da 6.000 € la scelta giusta fa risparmiare 300 € l'anno rispetto a quella sbagliata. Il problema non è la regola: è avere il totale per singola casa, che è il dato che RentDue Stays tiene separato tutto l'anno.

Per sapere quale casa ha reso di più non basta guardare i bonifici: il portale paga per prenotazione, non per immobile, e nell'estratto conto le due case arrivano mescolate. Ricostruire quei due totali a dicembre significa rileggersi un anno di accrediti; averli già separati significa fare la scelta in trenta secondi.

Che cosa succede se la casa è di più proprietari?

Se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari, la ritenuta viene operata e certificata soltanto nei suoi confronti, e solo lui può scomputarla dall'imposta dovuta o chiederne a rimborso l'eccedenza. Gli altri comproprietari devono comunque tassare in dichiarazione il reddito a loro imputabile pro quota, applicando la cedolare secca o il regime ordinario.

Tradotto in pratica: nelle case ereditate fra fratelli, chi firma l'annuncio si ritrova con tutta la ritenuta a credito e gli altri con tutto il reddito da tassare senza un euro di acconto. È una asimmetria che si sistema fra di voi, non con l'Agenzia, e conviene metterla per iscritto prima della stagione, non a dichiarazione aperta.

Che cosa la cedolare secca non ti fa risparmiare?

La cedolare secca sostituisce Irpef e addizionali, ma il reddito assoggettato a cedolare va comunque considerato quando si quantifica il reddito che determina la condizione di familiare fiscalmente a carico e la misura di deduzioni e detrazioni. Il secondo limite è più semplice e più caro: l'imposta si calcola sui corrispettivi lordi, non sull'utile, e nessuna app — neanche RentDue Stays — può cambiare quel conto.

Le pulizie che paghi, la commissione del canale, i consumi, la lavanderia e il commercialista non entrano nel calcolo dell'imposta, ma escono dalle tue tasche lo stesso. È il motivo per cui l'imposta può essere corretta e il guadagno deludente nello stesso anno, e per cui il numero da tenere d'occhio durante la stagione non è l'aliquota: è quanto ti resta.

RentDue Stays non calcola le imposte e non sostituisce il commercialista: tiene i corrispettivi e le spese per alloggio e per canale, dal telefono e sul momento, così a dichiarazione i numeri ci sono già. Se preferisci un file, in foglio Excel per gli affitti brevi c'è la stessa struttura in Excel; e per una stima rapida del netto c'è il calcolatore di rendimento.

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