RentDue Stays · Guida
App gestione affitti brevi gratis: che cosa serve davvero con 1-3 case
13 agosto 2026 · 8 min di lettura
Cerchi «app gestione affitti brevi gratis» e trovi dieci pagine che ti spiegano perché ti serve un channel manager. Le firma, quasi sempre, chi vende il channel manager. Con una, due o tre case il problema che hai non è quello, e la soluzione che ti propongono costa un abbonamento mensile per risolverne un altro.
Questa guida parte dalla domanda giusta — che cosa si rompe davvero quando hai poche case — e arriva a una tabella di decisione. Include i limiti di RentDue Stays, che è la nostra app: se non ti serve, qui sotto c'è scritto anche quello.
Serve davvero un'app per gestire una o due case?
Con una o due case su un solo portale non serve un software di gestione: serve sapere quanto resta. Il calendario lo tiene già il portale, e la sovrapposizione fra canali non esiste finché il canale è uno solo. Quello che manca, quasi sempre, è il conto delle spese e l'utile per alloggio — cioè la parte che nessun portale ti mostra.
La prova è che le domande che si fanno gli host con poche case non riguardano mai la sincronizzazione. Riguardano se conviene alzare il prezzo delle pulizie, se la seconda casa rende come la prima, e dove sono finiti i soldi di agosto. Nessuna di queste tre si risolve con un calendario condiviso.
Che cosa deve fare, come minimo, un'app per affitti brevi?
Un'app per affitti brevi con pochi alloggi deve fare cinque cose: registrare la prenotazione in pochi secondi, separare prezzo, pulizie addebitate e imposta di soggiorno, scalare la commissione del canale, conservare la foto dello scontrino e mostrare l'utile per alloggio. Tutto il resto — messaggistica automatica, prezzi dinamici, sito di prenotazione diretta — è funzionalità da agenzia.
| Funzione | Serve con 1-3 case? | Perché |
|---|---|---|
| Registrare la prenotazione in pochi secondi | Sì | se richiede più di un minuto non lo farai a stagione aperta |
| Separare prezzo, pulizie e imposta di soggiorno | Sì | l'imposta di soggiorno non è tua e le pulizie entrano nella base della commissione |
| Foto dello scontrino sulla spesa | Sì | le spese piccole in contanti sono quelle che spariscono |
| Utile per alloggio e per canale | Sì | è il dato che serve per decidere prezzi, e in Italia anche per la cedolare |
| Sincronizzazione dei calendari (channel manager) | No | ha senso solo con lo stesso alloggio su più portali |
| Messaggistica automatica agli ospiti | No | sotto le cento prenotazioni l'anno si fa a mano in meno tempo di quanto serva a configurarla |
| Rendicontazione ai proprietari | No | serve solo se gestisci case di altri |
Quali app gratuite esistono e dove si fermano davvero?
Le opzioni gratuite per gli affitti brevi si riducono a quattro famiglie: l'app del portale, un foglio di calcolo, un'app generica di spese e un'app specifica per affitti brevi con piano gratuito. Ognuna risolve una parte del problema e nessuna le risolve tutte, il che è il motivo per cui quasi tutti finiscono per usarne due.
| Opzione | Che cosa risolve | Dove si ferma |
|---|---|---|
| L'app del portale (Airbnb, Booking) | calendario, messaggi, incassi di quel portale | non conosce le tue spese né le prenotazioni degli altri canali; il «guadagno» che mostra è al lordo di tutto quello che paghi |
| Foglio di calcolo | tutto, se hai voglia di compilarlo | si compila al computer giorni dopo, non tiene la foto dello scontrino e con tre case diventa il lavoro |
| App generica di spese | le uscite, con la foto | non sa che cos'è una prenotazione, non separa le pulizie addebitate e non calcola la commissione |
| Channel manager o PMS con prova gratuita | sincronizzazione, messaggi, prezzi | è la risposta cara a una domanda diversa: la prova finisce e paghi ogni mese per funzioni da agenzia |
| App specifica con piano gratuito (RentDue Stays) | prenotazioni di ogni canale, spese con scontrino, utile per alloggio | non sincronizza calendari, il piano gratuito copre un alloggio e mostra pubblicità |
Le percentuali di commissione che entrano in questo conto le pubblicano i portali stessi: Airbnb descrive le sue due strutture nella pagina dei costi del servizio. Sono il punto di partenza, non quello che verrà applicato a te: comanda il tuo contratto.
Quanto costa davvero un'app per affitti brevi gratis?
Il costo di un'app gratuita si paga in tre modi: pubblicità, un limite che scatta quando i dati dentro sono già tanti, oppure l'esportazione bloccata dietro l'abbonamento. Il terzo è il più caro, perché trasforma lo storico inserito a mano in un motivo per non cambiare più. RentDue Stays fa i primi due e sul terzo sta a metà, e conviene dirlo qui.
Nel dettaglio: la versione gratuita mostra pubblicità e copre un alloggio, e l'esportazione in PDF è una funzione Pro — ma i dati restano sul telefono e il backup su iCloud o Google Drive è tuo, non nostro. È una differenza che sembra sottile finché non provi a lasciare un servizio che tiene lo storico su un server suo.
Il test da fare prima di inserire un anno di prenotazioni, con qualunque app, è sempre lo stesso: prova a tirare fuori i tuoi dati il primo giorno, non l'ultimo. Se l'esportazione non esiste o è a pagamento, sai già quanto ti costerà cambiare idea — ed è meglio saperlo con tre prenotazioni dentro che con trecento.
Con tre case in Italia cambia qualcosa dal 2026?
Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi vale solo se destini all'affitto breve non più di due appartamenti per periodo d'imposta; fino al 31 dicembre 2025 il limite era quattro. Oltre la soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Lo scrive la guida Locazioni brevi dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026.
È il pezzo che manca in ogni lista di app scritta fuori dall'Italia, e cambia l'ordine delle priorità: con tre case la domanda «quale app uso» viene dopo «che cosa sono diventato». La presunzione di attività imprenditoriale porta con sé la SCIA e gli adempimenti che ne discendono, e a quel punto il software è l'ultimo dei problemi. La pagina dell'Agenzia è il punto di partenza; il resto lo trovi in cedolare secca sugli affitti brevi.
Prima del software, due adempimenti: il CIN va richiesto e scritto in ogni annuncio — il termine è scaduto il 1° gennaio 2025 e la sanzione per l'assenza arriva a 8.000 € — e la soglia dei due appartamenti va verificata con il commercialista. Il come si fa è in CIN affitti brevi.
Quando RentDue Stays non ti basta più?
RentDue Stays smette di bastarti in tre casi: quando lo stesso alloggio è pubblicato su più portali e ti serve la sincronizzazione dei calendari, quando gestisci case di altri proprietari e devi rendicontare a loro, e quando i messaggi agli ospiti diventano il lavoro principale. Nessuna delle tre cose è in RentDue Stays, e non è una dimenticanza.
Sono le tre funzioni che definiscono un channel manager e un PMS, e costruirle male sarebbe peggio che non averle: una sincronizzazione che sbaglia di un'ora crea l'overbooking che dovrebbe evitare. Se sei in uno di quei tre casi, la risposta giusta è un prodotto di quella categoria — Lodgify, Smoobu, Hostaway, Guesty e iGMS sono i nomi che incontrerai — e l'abbonamento, a quel punto, te lo ripaga il tempo.
Come si sceglie in cinque minuti?
La scelta si fa rispondendo a tre domande in ordine, e la prima taglia fuori quasi tutto il mercato. Il criterio non è quante case hai, ma su quanti portali sta ognuna: è quello a stabilire se ti serve un channel manager o solo il controllo dei soldi. RentDue Stays è pensata per il secondo caso e non finge di coprire il primo.
- Lo stesso alloggio è su più portali contemporaneamente? Se sì, ti serve un channel manager. Fine della lista.
- Gestisci case di altri proprietari? Se sì, ti serve un PMS con rendicontazione ai proprietari.
- Nessuna delle due? Allora il tuo problema è il denaro, non il calendario: ti basta un'app che tenga prenotazioni e spese per alloggio, o anche un foglio Excel se preferisci il computer al telefono.
- Prima di inserire un anno di dati, verifica come si esportano. È l'unico test che ti dice quanto costa cambiare idea.
Se il terzo caso è il tuo, RentDue Stays fa esattamente quello: prenotazioni di Airbnb, Booking e dirette in un calendario solo, spesa con foto dello scontrino, utile per alloggio e per canale. Senza account e senza connessione, perché i dati restano nel telefono. Se vuoi solo una stima prima di scaricare qualcosa, c'è il calcolatore di rendimento.
Da leggere dopo: CIN affitti brevi: come richiederlo · Cedolare secca sugli affitti brevi · Foglio Excel per gli affitti brevi
Se il tuo problema sono i soldi, non il calendario
RentDue Stays tiene prenotazioni di ogni canale, spese con foto dello scontrino e utile reale per alloggio. Gratis per un alloggio, senza account e senza connessione. I dettagli sono nella pagina di RentDue Stays.