RentDue Stays · Guida

CIN affitti brevi: come richiederlo e cosa si rischia senza

13 agosto 2026 · 8 min di lettura

Il termine per ottenere il CIN è scaduto il 1° gennaio 2025. Se affitti una casa a turisti e quel codice non ce l'hai, oggi non sei in ritardo su una scadenza: sei in una posizione sanzionabile, e la sanzione più cara arriva a 8.000 €. La procedura per metterti in regola, però, si fa in una seduta al computer.

Questa guida mette in fila che cos'è il CIN, chi deve averlo, come si chiede, dove va scritto e quanto costa non averlo — con gli importi presi uno per uno dal testo in vigore, non da altri articoli.

Che cos'è il CIN e chi è obbligato ad averlo?

Il CIN, Codice Identificativo Nazionale, è il codice che il Ministero del Turismo assegna a ogni immobile affittato per finalità turistiche, a ogni unità in locazione breve e a ogni struttura ricettiva. Lo prevede l'articolo 13-ter del decreto legge 145/2023. RentDue ha verificato ogni cifra di questa guida sul testo in vigore: il CIN non è un'autorizzazione, è un'etichetta univoca che collega l'annuncio alla casa.

L'obbligo non guarda quanto affitti né se lo fai per mestiere. Riguarda l'immobile: una sola casa affittata due settimane d'estate su un portale ha bisogno del CIN esattamente come un appartamento affittato tutto l'anno. Il testo dell'articolo è consultabile su Normattiva, ed è la fonte da citare quando qualcuno ti racconta il contrario.

Da quando è obbligatorio il CIN?

L'obbligo è scattato il 2 novembre 2024, sessanta giorni dopo l'avviso pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 3 settembre 2024 che certificava l'entrata in funzione della banca dati. Il Ministero del Turismo ha poi fissato al 1° gennaio 2025 il termine per ottenere il codice, per applicare la regola in modo uniforme in tutto il Paese. Chi affitta oggi senza CIN è quindi già fuori termine.

Le due date si confondono spesso, e la differenza conta: il 2 novembre 2024 è quando le norme sono diventate applicabili, il 1° gennaio 2025 è il termine entro cui il codice andava conseguito. Le trovi scritte entrambe nel comunicato del Ministero.

Come si richiede il CIN sul portale BDSR?

La richiesta si fa online sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo: si accede con SPID o CIE, si seleziona l'alloggio dall'elenco e il codice viene assegnato al termine della procedura. Chi risiede all'estero e non ha SPID può chiedere al Ministero credenziali dedicate. Il presupposto è che il tuo alloggio risulti già in banca dati con il codice regionale.

1. Entra su bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE.
2. Apri Le mie strutture: la banca dati mostra gli immobili già comunicati dalla tua Regione, con il codice identificativo regionale (CIR) quando c'è.
3. Se il tuo alloggio non compare, usa Segnalazione struttura mancante, il pulsante in fondo alla stessa pagina.
4. Controlla i dati dell'immobile — indirizzo, tipologia, titolarità — prima di confermare: correggerli dopo è più lento che leggerli adesso.
5. Chiedi il codice con Ottieni CIN e conservalo: da quel momento va scritto in ogni annuncio.

Il Ministero, nelle FAQ della banca dati, tratta anche il caso in cui la Regione non abbia assegnato il codice regionale nei termini: da quel momento si apre una finestra di dieci giorni per chiedere direttamente il CIN nazionale. Se la tua Regione è in ritardo, quindi, non sei bloccato — ma la finestra è stretta e conviene leggerla lì, non riassunta altrove.

Dove va esposto il CIN, oltre che negli annunci?

Il CIN va esposto all'esterno dello stabile in cui si trova l'immobile e indicato in ogni annuncio, ovunque sia pubblicato. L'articolo 13-ter mette lo stesso obbligo in capo agli intermediari e ai gestori dei portali telematici, che devono riportare il codice in tutti gli annunci che pubblicano. L'esposizione esterna resta comunque subordinata ai vincoli urbanistici e paesaggistici del posto.

Quest'ultimo inciso è quello che manda in cortocircuito i condomìni dei centri storici, e il decreto lo lascia lì senza risolverlo: dice di esporre e dice che l'esposizione è subordinata ai vincoli, e la mediazione fra le due cose la fai tu con il tuo Comune. La parte digitale, invece, non ha zone grigie: negli annunci il codice ci va, punto.

Quali sono le sanzioni se il CIN manca o non è esposto?

Le sanzioni previste dal comma 9 dell'articolo 13-ter vanno da 500 a 10.000 euro e cambiano a seconda di che cosa manca. RentDue le ha trascritte dal testo in vigore su Normattiva perché in rete circolano importi sbagliati e accorpati: la multa per l'assenza del codice e quella per il codice non esposto sono due cose diverse, con due forcelle diverse.

La riga che fa più danno non è la prima: è la seconda. La sanzione per il codice non indicato si applica per ciascuna unità accertata, e va insieme alla rimozione dell'annuncio. Con tre case pubblicate senza codice si sommano tre violazioni e, nel frattempo, spariscono tre annunci in alta stagione — che costa molto più della multa.

Servono estintori e rilevatori di gas in una casa vacanze?

Il comma 7 dell'articolo 13-ter chiede rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma di legge, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con un minimo di un estintore per piano, in posizioni accessibili e visibili. La sanzione per l'assenza di questi dispositivi va da 600 a 6.000 euro per ogni violazione accertata.

Qui il decreto non è limpido, ed è giusto dirlo invece di far finta di niente: il primo periodo del comma 7 è scritto per le unità «gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8», mentre la sanzione da 600 a 6.000 euro è agganciata all'assenza dei requisiti del secondo periodo, quello dei rilevatori e degli estintori, dentro una frase che si apre con «chiunque concede in locazione». Se sei un privato con una casa, quale delle due letture ti si applica non lo decide un articolo di blog.

Perché il CIN finisce nei dati che i portali mandano all'Agenzia delle Entrate?

Gli intermediari e i gestori di portali telematici devono trasmettere all'Agenzia delle Entrate, per ogni contratto di locazione breve, nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l'indirizzo dell'immobile, l'anno e l'importo lordo del corrispettivo — e il CIN. Lo elenca la guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026 sulle locazioni brevi.

È l'aspetto di cui quasi nessuna guida al CIN parla, e cambia il modo di guardare il codice. Il CIN non serve solo a farti trovare in regola davanti a un controllo del Comune: è la chiave che collega un annuncio pubblico a un incasso dichiarato. Il testo della guida è scaricabile dal portale dell'Agenzia.

Con due o tre case, che cosa è cambiato dal 2026?

RentDue Stays è pensata per chi ha da uno a tre alloggi, e in Italia quella terza casa è appena diventata un confine fiscale. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini all'affitto breve non più di due appartamenti per periodo d'imposta; fino al 31 dicembre 2025 il limite era quattro. Oltre la soglia, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

Il taglio da quattro a due lo ha fatto la legge n. 199/2025, articolo 1 comma 17, la legge di bilancio 2026, e lo conferma la guida dell'Agenzia di aprile 2026. La conseguenza pratica si legge insieme alla tabella qui sopra: la presunzione di attività imprenditoriale porta con sé la SCIA, e l'attività imprenditoriale senza SCIA è la riga da 2.000 a 10.000 €. Chi ha tre case e non ha ancora guardato questo passaggio ha un problema che nel 2025 non aveva.

La parte fiscale — quale unità mettere al 21 % e quale al 26 %, e perché il saldo di giugno sorprende quasi tutti — è raccontata per intero in cedolare secca sugli affitti brevi.

Che cosa il CIN non risolve?

RentDue Stays non richiede il CIN al posto tuo, non lo espone e non lo comunica a nessuno: il codice si chiede al Ministero e si scrive negli annunci, e non c'è software che possa farlo per te. Quello che resta da gestire dopo, e che il CIN non tocca, è sapere quanto ti resta davvero di ogni prenotazione.

Ed è la parte che sfugge, perché non ha una scadenza che ti ricordi di guardarla. Il CIN lo prendi una volta; la commissione del canale, le pulizie che paghi al netto di quelle che addebiti, l'imposta di soggiorno che incassi per il Comune e le spese piccole pagate in contanti si accumulano ogni settimana. A fine anno è quella somma, non il codice, a dirti se l'affitto breve ti conviene.

RentDue Stays tiene proprio quel conto, dal telefono e sul momento: prenotazioni di ogni canale in un calendario solo, foto dello scontrino allegata alla spesa, utile per alloggio e per canale. Senza account e senza connessione, perché i dati restano nel telefono. Se preferisci un foglio di calcolo, ne trovi uno pronto in foglio Excel per gli affitti brevi.

Da leggere dopo: Cedolare secca sugli affitti brevi · App gestione affitti brevi gratis · Foglio Excel per gli affitti brevi