RentDue Stays · Fiscalité

Micro-BIC ou réel en location saisonnière : à partir de quelles charges le réel gagne

13 août 2026 · 9 min de lecture

Le plafond a été divisé par cinq et l'abattement presque par deux, la même année. Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes seulement, avec 30 % d'abattement au lieu de 50 %. Beaucoup de propriétaires ont coché la même case qu'en 2024 sans voir que la case avait changé de contenu.

La question à trancher n'est donc plus « micro-BIC parce que c'est simple », mais « à partir de quel niveau de charges le micro-BIC me coûte de l'argent ». Elle a une réponse chiffrée, et elle tombe plus bas que ce que la plupart des propriétaires imaginent.

Qu'est-ce qui a changé exactement pour les revenus 2025 ?

La loi du 19 novembre 2024 a resserré le micro-BIC des meublés de tourisme dans les deux sens à la fois. Pour un logement non classé, le plafond tombe de 77 700 € à 15 000 € de recettes et l'abattement de 50 % à 30 %. Pour un logement classé, le plafond passe de 188 700 € à 77 700 € et l'abattement de 71 % à 50 %.

Les chiffres des revenus 2025 sont ceux de la fiche « Quel est le nouveau régime fiscal applicable ? » d'impots.gouv.fr, et le relèvement du seuil des meublés classés à 83 600 € pour les revenus 2026 figure sur service-public.gouv.fr. Notez l'asymétrie : le seuil du non classé, lui, ne bouge pas.

15 000 € de recettes, ce sont cent nuits à 150 €. Un T2 correctement rempli sur une saison d'été plus deux ponts atteint ce plafond sans être un investissement locatif ambitieux. Et l'abattement forfaitaire ne descend jamais sous 305 €, ce qui n'a d'effet réel que sur les toutes petites recettes.

À partir de quelles charges le régime réel devient-il plus intéressant ?

Le seuil de bascule est exactement l'abattement : au micro-BIC, l'administration retient 30 % de vos recettes en guise de charges, donc le régime réel prend l'avantage dès que vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers encaissés. Sur les 12 000 € de recettes que RentDue prend en exemple ci-dessous, cela représente 3 600 € — un montant que la commission des canaux et le ménage atteignent souvent à eux seuls.

Voici l'exemple complet, à remplacer par vos propres chiffres : un logement non classé qui encaisse 12 000 € dans l'année, loué surtout via les plateformes.

Le sous-total est déjà la réponse : 43 % de charges sorties du compte en banque, sans compter le moindre amortissement, contre 30 % d'abattement forfaitaire. Le réel gagne avant même d'ouvrir le dossier comptable.

La dernière ligne suppose une tranche marginale d'imposition à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 % au total ; avec une tranche à 11 %, les écarts se réduisent d'environ moitié mais ne changent pas de sens. Et il faut retrancher de ces 2 407 € le coût d'un comptable, que presque personne n'évite au réel, plus le temps de tenir une vraie comptabilité.

C'est ce que presque aucune simulation ne dit : le régime réel ne se juge pas sur l'économie brute, mais sur ce qu'il en reste une fois payés le comptable et l'heure passée à classer les factures. En dessous de 8 000 à 10 000 € de recettes, l'écart devient assez mince pour que la simplicité du micro-BIC redevienne un argument défendable.

Le régime réel garde-t-il son intérêt depuis la réforme des amortissements ?

L'avantage n'a pas disparu, il a changé de nature. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits des loyers sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, comme l'explique impots.gouv.fr dans sa fiche sur la vente d'un bien loué meublé. L'économie d'impôt annuelle reste réelle, mais une partie est désormais empruntée à la revente au lieu d'être acquise.

Concrètement, les 3 500 € d'amortissement de notre exemple réduisent votre base imposable chaque année, puis viennent gonfler la plus-value le jour de la vente, avant l'abattement pour durée de détention. Sur un bien gardé vingt-cinq ans, la reprise est indolore parce que l'abattement a fait son œuvre. Sur un bien revendu au bout de six ans, elle ne l'est pas.

La question à se poser n'est donc plus « le réel fait-il gagner de l'impôt ? » mais « combien de temps est-ce que je garde ce logement ? ». Les résidences services étudiantes, seniors et pour personnes handicapées échappent à cette réintégration ; un meublé de tourisme classique, non.

Faut-il faire classer le meublé pour rester au micro-BIC ?

Le classement remonte le plafond à 77 700 € pour les revenus 2025 et l'abattement à 50 %, contre 15 000 € et 30 % sans lui. La contrepartie tient en trois points : une visite payante par un organisme accrédité, un classement valable cinq ans, et une grille de critères de confort à tenir pendant toute cette durée.

Le classement se demande auprès d'un organisme accrédité par le Cofrac, et les étoiles se réévaluent tous les cinq ans ; Atout France publie la liste des organismes et le référentiel de contrôle. Le calcul est vite fait : si vos charges réelles dépassent 50 % des recettes — ce qui est fréquent avec de l'amortissement — le classement vous fait rester au micro-BIC alors que le réel vous coûterait moins cher.

Le classement est un excellent outil de plafond, un médiocre outil d'abattement. Il sert surtout à ceux qui dépassent 15 000 € de recettes et veulent éviter la comptabilité, et à ceux dont la commune module la taxe de séjour selon le classement.

Et les cotisations sociales, à partir de quel montant ?

Le seuil social est indépendant du seuil fiscal et vaut 23 000 € de recettes annuelles. En dessous, l'activité relève de la gestion du patrimoine privé et supporte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, à 17,2 %. Au-dessus, l'activité devient professionnelle au sens social et il faut l'immatriculer, explique service-public.gouv.fr.

Un changement de 2026 passe presque inaperçu et mérite d'être noté : au-dessus de 23 000 €, un meublé de tourisme non classé n'ouvre plus le choix du statut de micro-entrepreneur ; il faut basculer au statut de travailleur indépendant. Le meublé classé, lui, garde le choix entre les trois statuts jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026.

Le seuil déplace le problème plutôt qu'il ne le résout : avec deux logements qui tournent bien, franchir 23 000 € ne relève plus de l'exception, et le coût des cotisations pèse alors bien plus lourd dans l'arbitrage que les quelques points d'abattement du micro-BIC.

Que change le numéro d'enregistrement national pour votre déclaration ?

L'enregistrement des meublés de tourisme devient obligatoire dans toutes les communes à la mise en service du téléservice national, prévue au quatrième trimestre 2026 par la Direction générale des entreprises. Les numéros délivrés aujourd'hui par les mairies devront être renouvelés sur ce téléservice, après quoi ils cesseront d'être valides.

La DGE décrit le futur numéro comme « une partie fixe composée du trigramme FRA et du code INSEE » suivie d'une partie aléatoire, un format qu'elle indique elle-même « en cours de stabilisation » sur sa page consacrée à l'API meublés. Tous les guides qui annoncent déjà un numéro à treize caractères anticipent ; en attendant le téléservice, la procédure applicable reste celle de votre commune.

Ce n'est pas un détail administratif isolé : l'article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit une amende administrative pouvant atteindre 10 000 € pour un défaut de déclaration, et 20 000 € pour une fausse déclaration ou l'usage d'un faux numéro. Le numéro doit figurer sur vos annonces, et les plateformes le transmettent avec vos montants.

Quels chiffres faut-il tenir toute l'année, quel que soit le régime ?

Trois séries suffisent pour arbitrer entre micro-BIC et réel : les recettes encaissées logement par logement, les charges payées avec leur justificatif, et la part prélevée par chaque canal. RentDue Stays tient ces trois séries depuis le téléphone, au moment où la dépense a lieu, sans compte et hors connexion.

Soyons précis sur la frontière, parce qu'elle compte ici : RentDue Stays ne calcule aucun amortissement, ne remplit aucun formulaire, ne transmet rien à l'administration et n'est pas un logiciel de comptabilité. L'application enregistre les réservations et les dépenses réelles, canal par canal, pour que la comparaison entre les deux régimes repose sur vos chiffres et non sur une estimation de fin d'année.

La dépense qui fait basculer l'arbitrage n'est presque jamais la grosse facture : ce sont les 14 € de produits d'entretien, les 35 € de serrurier et les 22 € de linge, payés un samedi entre deux départs. Cumulés, ils font la différence entre 28 % et 43 % de charges — c'est-à-dire entre les deux régimes.

Pour l'arbitrage lui-même, le calculateur de rentabilité donne le net par logement en quelques minutes, et le modèle Excel recettes et dépenses reprend les mêmes colonnes si vous préférez le tableur.

Et si vous louez aussi à l'année ?

La location nue à l'année ne relève pas du tout de ce régime : elle est imposée dans les revenus fonciers, avec le micro-foncier et son abattement de 30 % jusqu'à 15 000 €, ou le réel foncier. Deux activités, deux catégories d'imposition, deux façons de tenir les comptes. RentDue couvre le suivi des loyers de longue durée et RentDue Stays celui du meublé de tourisme.

La ressemblance des chiffres n'est pas un hasard : 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 €, c'est exactement le micro-foncier de la location nue. La réforme de 2024 a aligné le meublé de tourisme non classé sur le régime du bailleur qui loue à l'année, et c'est bien l'effet recherché.

Avec un ou deux logements loués à l'année, le guide du suivi des loyers avec 1 ou 2 biens montre par où commencer ; les deux applications fonctionnent sans compte et hors connexion, et gardent les données dans l'appareil.

À lire ensuite : Application pour la location saisonnière : réservations et bénéfice réel · Modèle Excel pour la location saisonnière